Bình phát biểu tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - động lực cho tăng trưởng GDP hai chữ số” do báo Xây dựng tổ chức ngày 26/9.

Bình cho biết một số yếu tố đã khiến giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh kể từ đầu năm 2023, bao gồm cả tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở thương mại trong 4-5 năm qua.

Dữ liệu từ Hiệp hội Nghiên cứu và Thẩm định thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, hai khu vực có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhà ở giá rẻ gần như vắng bóng kể từ năm 2023.

Bình giải thích rằng theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng dự án nhà ở nếu họ có quyền sử dụng đất ở. Yêu cầu này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ; một số nhà phát triển không thể tiếp tục do thiếu đất ở.

Ngoài ra, luật đất đai năm 2024 yêu cầu giá đất phải được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường, điều này đã đẩy giá đất thậm chí còn cao hơn.

Các nhà phát triển cũng phàn nàn về thủ tục hành chính chậm chạp. Tại Cienco 5 Land, một số dự án phải mất tới 5-10 năm mới hoàn thành các khâu giao đất, định giá và thanh toán. Trong thời gian chờ đợi kéo dài này, chi phí tài chính có thể tăng do lạm phát, càng đẩy giá nhà ở cuối cùng lên cao.

Bình nhấn mạnh các chủ đầu tư không mặn mà tăng giá vì nhà ở cao cấp chỉ phục vụ một phân khúc nhỏ, khó bán và rủi ro cao hơn. Tuy nhiên, chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là phí sử dụng đất, đã khiến họ không muốn phát triển nhà ở giá rẻ.

Phát biểu tại diễn đàn, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, một điểm nghẽn lớn trên thị trường bất động sản hiện nay là chi phí vốn.

Tín ​​dụng ngân hàng vẫn là kênh cấp vốn chính, chiếm khoảng 25% toàn bộ hệ thống tín dụng. Trong đó, 40% dành cho đầu tư bất động sản, 60% còn lại hỗ trợ người mua nhà. Tuy nhiên, việc chỉ dựa vào ngân hàng sẽ tạo ra rủi ro hệ thống và làm suy yếu tính bền vững lâu dài.

Trái phiếu doanh nghiệp từ các công ty bất động sản hiện chiếm 20-30% thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhưng chỉ đáp ứng khoảng 7% nhu cầu vốn thực tế. Hơn nữa, những trái phiếu này tập trung chủ yếu vào một số ít tập đoàn lớn và việc thiếu minh bạch có thể gây ra rủi ro lớn hơn cho hệ thống tài chính.

Trần Đình Thiện, thành viên nhóm cố vấn của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng để thị trường phát triển bền vững, cần phải giải quyết các vấn đề về cơ cấu.

“Dự án trì trệ phần lớn là do vướng mắc pháp lý. Đây là điểm nghẽn của mọi nút thắt,” Thiên nói.

Từ góc độ quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý thị trường nhà ở và bất động sản, Bộ Xây dựng (MOC), thừa nhận thị trường vẫn còn nhiều trở ngại. Chìa khóa để giải quyết chúng nằm ở cải cách thể chế, tức là giải quyết các vấn đề pháp lý dù chúng phát sinh.

Về quỹ nhà ở quốc gia, bà Hạnh lưu ý khi thành lập sẽ hoạt động theo mô hình cho thuê phi lợi nhuận. Điều này cho phép sử dụng đất hiệu quả, bảo tồn tài nguyên và hướng tới những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Sau thời gian thuê, người thuê nhà có thể được phép cho thuê lại tài sản nếu họ đủ điều kiện mua nhà.

“Về lâu dài, khi có quỹ nhà ở ổn định, chúng ta sẽ không còn phải chịu gánh nặng thiếu đất làm nhà ở xã hội nữa,” ông Hạnh nói.

Bà cũng tiết lộ rằng Bộ Xây dựng đang hợp tác với Bộ Công an và Tập đoàn Viettel để phát triển hệ thống thông tin bất động sản quốc gia. Mục tiêu là giám sát nguồn cung và giao dịch nhà ở, đồng thời điều chỉnh sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm.

Theo Hạnh, trung tâm sẽ đóng vai trò là trung tâm truy xuất thông tin, giao dịch, chứng nhận và thậm chí cả việc xác định tài sản ở cấp độ tài sản riêng lẻ.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, từ đầu năm nay, 33 dự án bất động sản tương lai trên địa bàn thành phố đã đáp ứng tiêu chí huy động vốn từ người mua, cung cấp cho thị trường 30.364 căn. Trong số này, hơn 80%, tương đương 24.556 căn, là chung cư.

So với năm 2024, chỉ sau 3 quý, nguồn cung mới đã đạt khoảng 80% tổng nguồn cung của năm ngoái. Thống kê từ Savills cho thấy Hà Nội có thêm khoảng 30.900 căn hộ vào năm 2024.

Mặc dù nguồn cung phục hồi nhưng giá căn hộ trung bình ở Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do hầu hết các chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Thị trường căn hộ Hà Nội vẫn đang trong cuộc chạy đua về giá, dự án mới nào cũng có giá cao hơn dự án trước. Ngày càng có nhiều căn hộ đạt mức 100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi còn tăng gấp đôi hoặc gấp ba mức đó.

Hồng Khánh